בשנים האחרונות נפוצה תופעת קבוצות הרכישה, שהיא בעצם התארגנות של אנשים לרכישת מקרקעין. אנשים אלו, אשר לרוב מתאגדים על מנת לאתר קרקע לבנייה ולבנות עלייה מקבלים חלק יחסי במקרקעין על פי הסכום אותו שילמו. בשלב הבא הקבוצה מתקשרת עם קבלן על מנת לבנות את הדירות אשר בהן הקבוצה תתגורר קרוב לוודאי. במהלך כזה קבוצות הרכישה נהנות ומנצלות את יתרונות המיסוי, החסכון בפערי התיווך, החסכון ברווח היזמי ועוד – כאשר החסכון או הרווח הכולל של הקבוצה, תלוי איך מסתכלים על זה, יכול להגיע עד ל – 20% ממחיר אותה הדירה בשור לו הייתה נבנית על ידי קבלן.
ישנם שני סוגי קבוצות רכישה, קבוצת הרכישה הקלאסית בה מספר יחידים מתאגדים על מנת לרכוש קרקע ולאחר מכן מתקשרים עם קבלן, וסוג שני בו יש יזם המאתר את הקרקע לבנייה, מארגן קבוצה של יחידים המעוניינים לרכוש דירות והקרקע נמכרת להם כאשר אותו קבלן מבצע עבורם את הבנייה. השיטה האחרונה לא תזכה להטבות המס מאחר והיא לא תוכר כקבוצת רכישה "טבעית"
ישנם מספר יתרונות מס בשימוש בקנייה דרך קבוצת רכישה, קודם כל מע"מ, בו חבות נקבעת על פי אופיו של הקונה, וקבוצה רכישה זוכה להיחשב תחת אדם פרטי אשר לא נחשב כקונה בעסקה לצורך מע"מ ולכת אין חבות במס. יש לשים לב כי רכישת קקע ממנהל מקרקעי ישראל חייבת במע"מ ועל לא משנה מי הקונה. עוד יתרון לקבוצת הרכישה הוא אי חיוב במע"מ על היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה המשולמים לרשות המקומית, בניגוד לקבלנים ויזמים אשר בדרך כלל מגלגלים את אותו הנטל על הקונים בסופו של דבר.
ישנם כמה קריטריונים להבחנה בין קבוצת רכישה לקבוצת קבלן, ככל שהגוף שבונה מתערב ומכריע בעניינים בקשורים בעסקה, כך תיטה הכף לעבר המסקנה שהוא המוכר של הנכס המוגמר, אחד הקריטריונים החשובים הוא מבחן הרווח היזמי, ככל שהוא לא קבוע או אינו באחוז סביר לגבי עסקת תיווך וככל שהוא תחוי בסיכונים שנוטל על עצמו היזם כך תיטה הכף לכיוון עסקת מכר ולא תיווך וכתוצאה מזה אותו גוף יראה כקבלן בעיני שלטונות המס וכל האמור מכך.
לסיכום, ההתאגדות בקבוצות רכישה יוצרת בעיתיות במקצת עם שלטונות המס בעקבות חוסר הוודאות בסיווגה של העסקה על ידם. מספר צעדים לעומת זאת יפחיתו ויצמצמו את הסיכויים של אי הוודאות , ראשית יש להסדיר מראש את ענייני המיסוי על ידי םניה לאישור המהלך מראש, יש לאגד את החברים תחת נאמן אחד העומד בראש הקבוצה, רכישת הקרקע תעשה רק לאחר שאוגדה כל הקבוצה ואשר זאת לא תוצג כקבלן מול צדדים שלישיים, אין לקחת אחריות על טיב הבניה על ידי הקבוצה ולהקפיד תמיד על דיווח לפי תקנות מע"מ, ושיהיה בשעה טובה.
